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在以划拨式样获得地盘使用权的房屋买卖合同纠纷中，认定划拨地盘上的房屋买卖合同有用，无间推论合同，不会侵害国度利益和社会众人利益，不应将《中华东说念主民共和国城镇国有地盘使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条合计是遵循性强制性王法。

《最能手民法院对于审理波及国有地盘使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条王法颐养的是平直以国有地盘使用权为合同方针的买卖行径，而并非房屋买卖行径，不诈欺于认定划拨地盘上的房屋买卖合同遵循。

《中华东说念主民共和国城市房地产握住法》第四十条第一款王法：“以划拨式样获得地盘使用权的，转让房地产时，应当按照国务院王法，报有批准权的东说念主民政府审批。有批准权的东说念主民政府准予转让的，应当由受让方办理地盘使用权出让手续，并依照国度相关王法缴纳地盘使用权出让金。” 该批准、审批行径仅是物权变动的必要要求，而并非《房屋买卖合同》奏效的要求。

本案中，合同主要权益义务推论杀青已跨越20年，现合同方针的价值已远超其购买价钱，且买方早已将合同方针出卖给第三东说念主，当事东说念主要求说明房屋买卖合同无效的诉讼请求有违安分信用原则和平允原则。

案    例

【 案 件 名 称 】

刘合某、北京市农工商设备买卖公司说明合同无效纠纷一案

【 当 事 东说念主 】

再审请求东说念主（一审被告、二审上诉东说念主）：刘合某

被请求东说念主（一审原告、二审被上诉东说念主）：北京市农工商设备买卖公司

原审第三东说念主：北京金方买卖公司

一 审 情 况

北京市农工商设备买卖公司向一审法院告状请求：

1.说明金方公司代表农工商公司与刘合某于1994年10月30日签订的《左券书（代合同）》无效；

2.诉讼费由刘合某包袱。

一审法院查明

2011年3月30日，一审法院作出（2011）二中民破字第07680-1号民事裁定书，受理农工商公司歇业计帐请求一案。同日，一审法院作出（2011）二中民破字第07680-2号民事裁定书及决定书，宣告请求东说念主农工商公司歇业，其中载明由于策动逝世，农工商公司于2010年11月30日住手策动，2011年1月18日，经北京市企业兼并歇业和员工再干事责任和洽小组批准，成立了北京市农工商设备买卖公司计帐组，并指定孙赤军为歇业握住东说念主组长。

1994年10月30日，金方公司行为甲方与刘合某行为乙方签订《左券书（代合同）》，商定甲方为措置笼统楼建房资金不及，根据公司集资建房的意见，决定在公司里面以及合营单元集资，经与乙方协商，本着对等互利的原则，乙方投资与甲方同建笼统楼，具体左券如下：一、建房场地：北京市丰台区左安门外南边庄68号；二、甲方根据乙方投资金额，经协商：甲方将笼统楼第二层1384㎡的二分之一（南侧）692㎡（见附图），以5250元/㎡产权出让给乙方，总金额3633000元；三、付模式样：左券签订以后，于一九九五年二月二十八日前乙方付给甲方；四、甲方保证房屋于一九九四年十一月十五日寄托使用……；五、乙方按左券王法金额付清一齐款项后，即领有左券王法的房屋产权，乙方有权转让出售本左券王法的房产，甲方应协助乙方办好相关手续；……。刘合某收受涉案房屋后，自述于2008年4月将房屋转卖给严国富。

一审法院审理时辰，经询三方当事东说念主，均一致招供1994年10月30日，金方公司行为甲方与刘合某行为乙方签订的《左券书（代合同）》的签订主体为农工商公司及刘合某。

涉案房屋所在的北京市丰台区左安门外南边庄68号楼一经获得房屋总计权登记，登记房屋总计权东说念主为农工商公司，房屋总计权证号为：京房权证丰国字第××号，地盘使用权为划拨获得。

一审法院向北京市国土资源局丰台分局致函究诘北京市丰台区左安门外南边庄68号房屋是否可分割部分产权并办理滚动登记，及本案所涉合同是否可行为滚动登记的依据。该局回函示意：上述房屋对应的地盘使用权未办理有偿使用手续，也未缴纳地盘出让金。不动产滚动登记的前提是完成地盘有偿使用手续，根据相关法律及王法，不动产权益东说念主应先办理地盘使用权有偿使用手续，再办理不动产滚动登记。在法院认定涉案合同有用的前提下，不错行为总计权滚动登记的依据，但需两边到交往部门签订《存量房网签合同》或依据法院生师法律告示办理。

一审法院合计

本案争议的焦点有二，其一为《左券书（代合同）》的性逼迫题，其二为该合同是否有用的问题。

对于《左券书（代合同）》的性质，从农工商公司与刘合某签订的左券书商定看，刘合某在支付固定款项后获得在建房屋的固定面积总计权，两边之间并不存在共担风险、分享利润合营设备房地产的事实，故一审法院认定该合同性质为房屋买卖合同。

对于《左券书（代合同）》是否有用的问题。《中华东说念主民共和国城镇国有地盘使用权出让和转让暂行条例》第四十四条王法，划拨地盘使用权，除本条例第四十五条王法的情况外，不得转让、出租、典质。第四十五条王法，妥当下列要求的，经市、县东说念主民政府地盘握住部门和房产握住部门批准，其划拨地盘使用权和地上建筑物、其他附着物总计权不错转让、出租、典质：（一）地盘使用者为公司、企业、其他经济组织和个东说念主；（二）领有国有地盘使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物正当的产权讲授；（四）依照本条例第二章的王法签订地盘使用权出让合同，向当地市、县东说念主民政府补交地盘使用权出让金大略以转让、出租、典质所获收益抵交地盘使用权出让金。转让、出租、典质前款划拨地盘使用权的，离别依照本条例第三章、第四章和第五章的王法办理。《最能手民法院对于审理波及国有地盘使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的王法，地盘使用权东说念主未经有批准权的东说念主民政府批准，与受让方缔结合同转让划拨地盘使用权的，应当认定合同无效。但告状前经有批准权的东说念主民政府批准办理地盘使用权出让手续的，应当认定合同有用。根据上述法律王法，划拨地盘上所建房屋未经批准不得转让。本案中，涉诉房屋波及的地盘为划拨性质，根据法律王法，两边在买卖房屋时，应报有批准权的东说念主民政府审批。因两边当事东说念主签订的《左券书（代合同）》未经有批准权的东说念主民政府批准，违背法律强制性王法，故应认定为无效。

一审法院裁判

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一审法院依照《中华东说念主民共和国企业歇业法》第二十一条、第二十五条第一款第七项，《中华东说念主民共和国合同法》第五十二条第五款之王法，判决：农工商公司与刘合某于1994年10月30日签订的《左券书（代合同）》无效。案件受理费35864元，由刘合某包袱。

二 审 情 况

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二审法院查明

二审时辰，刘合某提交了笔据，二审法院组织当事东说念主进行了笔据交换和质证。刘合某出示了缔造工程蓄意许可证（92）市规建字2511号、缔造工程开工证、证东说念观念某和刘小菊的证言，用于讲授金方公司一经代农工商公司向北京市国土资源局缴纳地盘出让金300万元。农工商公司、金方公司不招供笔据的内容和讲授筹备。刘合某出示了对于聚首营建华农商贸大厦左券书，用于讲授涉案合同已推论杀青，不应认定为无效。农工商公司、金方公司不招供讲授筹备。二审法院向北京市蓄意和国土资源握住委员会致函究诘金方公司、农工商公司是否为筹建位于北京市丰台区左安门外南边庄68号汉文笼统楼向那时的北京市国土资源局缴纳地盘出让金300万元傍边。该委回函示意：在金方商贸大厦相貌地盘出让合同的档案中保存有北京市地盘握住局出具的纪录“北京金方买卖大厦筹建处缴纳预收地盘出让金东说念主民币300万元”的《北京市行政治业单元合并银钱收条》复印件。从单子纪录内容及所涉相貌地盘使用权出让合同商定内容看，该300万元款项应属金方买卖大厦预交的地盘出让金。由此可见，该300万元款项并非为刘合某观念的涉案笼统楼缴纳的地盘出让金。因此，二审法院对刘合某提交的笔据不予采信。

二审法院合计

金方公司向北京市国土资源局缴纳的300万元并非本案涉案房屋所涉地盘的出让金，涉案合同买卖的房屋所涉的地盘仍然为划拨性质。天然涉案合同波及房屋的买卖，但根据房地一体的原则，不可将房屋的总计权与所占地盘的使用权割裂起来看待。根据法律王法，划拨地盘上所建房屋未经批准不得转让。涉案合同买卖划拨地盘上的房屋，但未经有批准权的东说念主民政府批准，违背了法律强制性王法，因此应认定为无效。

二审裁判效率

依据《中华东说念主民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项王法判决：驳回上诉，督察原判。二审案件受理费35864元，由刘合某包袱。

再 审 情 况

再审法院查明

再审时辰，各方当事东说念主未向本院提交新的笔据。本院对原审查明的事实给以说明。

再审法院合计

本案的争议焦点是案涉《左券书（代合同）》是否有用。

本案《左券书（代合同）》系农工商公司与刘合某基于真确意念念示意签订。原判决是依据《中华东说念主民共和国城镇国有地盘使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条王法，以及《最能手民法院对于审理波及国有地盘使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的王法，判决《左券书（代合同）》无效。对此，本院合计：

第一，原判决依据的相关王法不应长入为遵循性强制性王法。根据《中华东说念主民共和国合同法》第五十二条第五项、《最能手民法院对于适用<中华东说念主民共和国合同法>多少问题的解释（二）》第十四条的王法，唯一违背遵循性强制性王法的合同才无效。《中华东说念主民共和国城镇国有地盘使用权出让和转让暂行条例》第四十四条王法：“划拨地盘使用权，除本条例第四十五条王法的情况外，不得转让、出租、典质。”第四十五条王法：“妥当下列要求的，经市、县东说念主民政府地盘握住部门和房产握住部门批准，其划拨地盘使用权和地上建筑物、其他附着物总计权不错转让、出租、典质：（一）地盘使用者为公司、企业、其他经济组织和个东说念主；（二）领有国有地盘使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物正当的产权讲授；（四）依照本条例第二章的王法签订地盘使用权出让合同，向当地市、县东说念主民政府补交地盘使用权出让金大略以转让、出租、典质所获收益抵交地盘使用权出让金。转让、出租、典质前款划拨地盘使用权的，离别依照本条例第三章、第四章和第五章的王法办理。”上述条规均未明确王法违背该条规的行径无效。且在以划拨式样获得地盘使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨地盘上的房屋买卖合同有用，无间推论合同，不会侵害国度利益和社会众人利益。故不应将《中华东说念主民共和国城镇国有地盘使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条长入为遵循性强制性王法。因此，即便《左券书（代合同）》违背该两条王法，亦不属于《合同法》第五十二条第五项王法的违背法律、行政限定的强制性王法的情形。《最能手民法院对于审理波及国有地盘使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条王法：“地盘使用权东说念主未经有批准权的东说念主民政府批准，与受让方缔结合同转让划拨地盘使用权的，应当认定合同无效。但告状前经有批准权的东说念主民政府批准办理地盘使用权出让手续的，应当认定合同有用。”该条王法例范的是平直以国有地盘使用权为合同方针的买卖行径，并非房屋买卖行径，而本案《左券书（代合同）》的性质为房屋买卖合同，故该王法不应适用于本案合同遵循的认定。

第二，经有批准权的东说念主民政府审批、批准并非《左券书（代合同）》奏效的要求。《中华东说念主民共和国物权法》第九条第一款王法：“不动居品权的建树、变更、转让和消释，经照章登记，发奏遵循；未经登记，不发奏遵循，但法律另有王法的之外。”第十五条王法：“当事东说念主之间缔结相关建树、变更、转让和消释不动居品权的合同，除法律另有王法大略合同另有商定外，自合同成随即奏效；未办理物权登记的，不影响合同遵循。”据此，是否登记大略寄托，只影响物权变动的遵循，并不影响合同的遵循。天然《中华东说念主民共和国城市房地产握住法》第四十条第一款王法：“以划拨式样获得地盘使用权的，转让房地产时，应当按照国务院王法，报有批准权的东说念主民政府审批。有批准权的东说念主民政府准予转让的，应当由受让方办理地盘使用权出让手续，并依照国度相关王法缴纳地盘使用权出让金。”《中华东说念主民共和国城镇国有地盘使用权出让和转让暂行条例》第四十五条王法：“妥当下列要求的，经市、县东说念主民政府地盘握住部门和房产握住部门批准，其划拨地盘使用权和地上建筑物、其他附着物总计权不错转让、出租、典质：……”，但该批准、审批行径仅是物权变动的必要要求，并不影响房屋买卖合同的遵循。

第三，认定《左券书（代合同）》无效有违安分信用原则和平允原则。《左券书（代合同）》基于刘合某和农工商公司的真确意念念示意签订，第五条明确商定刘合某付清一齐款项后即领有房屋的总计权，有权转让、出售房产，农工商公司应协助办好相关手续。《左券书（代合同）》签订后，刘合某推论了付款义务，农工商公司亦骨子寄托方针房屋，合同主要权益义务推论杀青已跨越20年。现农工商公司告状要求说明《左券书（代合同）》无效，违背合同商定，有违安分信用原则。方针房屋现值已远超20多年前的购买价钱，且在农工商公司招供的情况下，刘合某早已将房屋出售，认定合同无效将对刘合某偏抓后买受东说念主变成弘大损失，有违平允原则。

故本院合计，《左券书（代合同）》基于两边真确意念念示意签订，并不违背法律强制性王法，正当有用。原判决认定《左券书（代合同）》因违背法律强制性王法而无效，适用法律失当，应予改良。

此外，刘合某观念原判决认定农工商公司具有诉讼主体履历有误。本院合计，根据一审法院认定的事实，一审时辰三方当事东说念主均一致招供《左券书（代合同）》的签订主体为农工商公司及刘合某，刘合某在二审上诉情理中未就一审法院认定的上述事实提倡不甘心见，亦未在二审时辰就农工商公司的合同地位及诉讼地位问题提倡异议。故刘合某观念农工商公司不具有诉讼主体履历，浮泛事实依据。

总而言之，刘合某的再审请求成立，应予复古。

再审裁判效率

依照《中华东说念主民共和国合同法》第五十二条第五项、《最能手民法院对于适用<中华东说念主民共和国合同法>多少问题的解释（二）》第十四条、《中华东说念主民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华东说念主民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的王法，判决如下：

一、取销北京市高等东说念主民法院（2018）京民终285号民事判决及北京市第二中级东说念主民法院（2017）京02民初94号民事判决；

二、驳回北京市农工商设备买卖公司说明《左券书（代合同）》无效的请求。

一审案件受理费35864元，二审案件受理费35864元，均由被请求东说念主北京市农工商设备买卖公司包袱。

本判决为终审判决。

案号：（2019）最高法民再235号

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